Jean-Marc Da Silva, Implant’action Automobile, l’article de AUTO ACTU

Jean-Marc Da Silva a été directeur immobilier de Renault Retail Group pendant 13 ans et, à ce titre, a piloté la restructuration et l’optimisation de son réseau menée depuis 2007. « La mission était de d’adapter les surfaces à la performance tout en assurant l’autofinancement des projets de restructuration« , explique-t-il. Concrètement, il s’agissait donc de céder une partie des surfaces pour générer le cash nécessaire au financement des travaux et de ramener la charge immobilière, taxes comprises, dans une fourchette de 0,8 à 1% du chiffre d’affaires, contre 2 à 3% auparavant. « Sans que l’activité en pâtisse naturellement, voire même qu’elle en bénéficie grâce à une organisation plus fonctionnelle des activités », précise-t-il.
L’exemple de la plaque marseillaise est riche d’enseignement. Le site historique de Renault du boulevard Michelet, près du stade Vélodrome, couvrait une surface couverte de plus de 20 000 m2, notamment occupée par une carrosserie et un important magasin PR. « Il a été décidé de créer un nouveau site dans la zone commerciale de la Valentine, à l’Est de la ville, et d’y externaliser ces activités de back office pour concentrer le site de Michelet plus urbain sur la vente VN et VO et l’entretien rapide tout en augmentant le nombre de places de parking, à 183 au total. L’espace utile a été ramené à 5 000 m2 à Michelet, tout en conservant toute la façade donnant sur le boulevard, complété par le nouveau site de la Valentine, qui dispose de 14,5 ha, dont 3 600 m2 couverts. Dans le même temps, et en partenariat avec les collectivités locales, ont été cédés pour 30 millions d’euros les droits à construire au-dessus du point de vente pour créer 600 logements et 10 000 m2 de bureaux. Au final, la restructuration a largement été financée, puisque bénéficiaire de 13,4 millions d’euros, tout en restant propriétaire, en réduisant les charges d’exploitation de 50%, et en optimisant la couverture territoriale de la ville », se félicite-t-il.
A Lille, le process a été similaire : externalisation de la carrosserie et du magasin PR vers le site de Faches-Thumesnil pour diviser par trois les surfaces du site urbain de la Madeleine ; cession pour 10,3 millions d’euros des surfaces gagnés pour y créer 260 logements ; restructuration du site et réduction des charges d’exploitation de 60% pour un solde positif de l’opération de 7 millions d’euros.

Faire entrer des partenaires financiers, afin de se concentrer sur l’exploitation tout en gardant la maîtrise de son patrimoine
Aujourd’hui associé à Dimitri Delannoy, ex-directeur du développement de Boulanger et Go Sport, au sein de la société Implant’action Automobile, Jean-Marc Da Silva accompagne des distributeurs automobiles dans leur projet immobilier mais aussi des villes qui envisagent de créer un pôle automobile (ils sont actuellement en discussion avec Dieppe). Il intervient en complément, voire en contre-pouvoir, des services de développement réseau des constructeurs.
« Les marques premium restent très directives sur les standards et les surfaces à respecter mais la plupart des autres marques ont compris que pour faire vivre un distributeur sur une ville moyenne, il faut accepter de réduire les surfaces ou de les mutualiser avec d’autres marques. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui que le business est en pleine mutation, avec le numérique qui prend une place croissante, l’après-vente qui se limite de plus en plus à l’entretien courant, et les opportunités offertes par le VO et les points de vente éphémères en centre commercial », dit-il.
Pour lui, l’avenir est dans des structures comme celle créée par Jean-Paul Lempereur à Douai (Dechy exactement). Inaugurée en mars dernier, cette « Cité de l’automobile » réunit 6 marques et en comptera 9 à terme sur une parcelle de 35 000 m2. Les marques ont leur espace de vente dédié mais les ateliers sont communs et un studio photo a été créé, pour standardiser la présentation des annonces sur Internet, partagé avec l’agence de location Ucar du groupe et le parc VO qui réunit toutes ses marques généralistes.
Le site de PSA Retail à Paris 16e, avec son atelier unique et ses trois showrooms n’exposant qu’une voiture par marque mais dotés d’écrans reliés au configurateur en ligne, est aussi représentatif de ce que sera la distribution automobile dans les centres urbains denses dans le futur, estime-t-il.
Géomarketing, étude d’urbanisme, médiation avec les collectivités locales, Implant’action Automobile intervient à tous les niveaux des projets de construction ou de restructuration mais aussi dans la recherche de financement et dans l’optimisation du capital immobilier. « Tout le monde sait que l’immobilier doit être géré séparément de l’exploitation. Dans l’automobile, le montage usuel se fait à travers des SCI, une par point de vente, mais il existe d’autres structures immobilières, comme les foncières patrimoniales, qui permettent à la fois de mutualiser les investissements réalisés sur ses différents sites et de faire entrer des partenaires financiers, afin de concentrer ses moyens sur l’exploitation tout en gardant la maîtrise de son patrimoine », explique-t-il. Il est ainsi en relation avec des réseaux d’investisseurs prêts à investir dans l’immobilier automobile, avec plus de motivation que les banques ont à financer l’exploitation.

Xavier Champagne

Source : AUTO ACTU